RECLAMACIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS
En España y en otros países europeos las entidades bancarias obligaban a sus clientes a pagar los gastos de formalización de la hipoteca cuando firmaban un préstamo hipotecario. Estos gastos se incluían en una cláusula a la que el cliente se adhería, sin posibilidad de negociarla individualmente con la entidad.
El 23 de diciembre de 2015 se publicó una Sentencia del Tribunal Supremo que declaró la nulidad de esta cláusula por considerarla abusiva. Después, la Sentencia del TS de 23 de enero de 2019 declaró qué gastos de formalización pueden reclamarse y en qué proporción.
Actualmente, se puede reclamar:
- Gastos de notaría: derecho al reembolso del 50% de lo pagado, porque la normativa notarial habla de “interesados” en general y ello se interpreta en el sentido de que ambas partes están interesadas.
- Gastos del Registro de la Propiedad: derecho al 100% de lo pagado. La normativa que regula esta cuestión dispone que deben cargar con los gastos aquellos a cuyo favor se inscriba el derecho y, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista.
- Gastos de gestoría: derecho al 100%. La Sentencia de 16 de julio de 2020 del TJUE declaró que debe hacer frente a este pago el prestamista porque es quien impone a la otra parte del contrato el profesional que gestionará la relación contractual.
- Gastos de tasación: derecho al 100%. A través de la STS de 27 de enero de 2021, nº 35/2021, acomodándose a la STJUE de 16/07/2020 el TS acordó que los gastos de tasación deberán ser abonados en su integridad por la entidad prestamista.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN
En cuanto al plazo de prescripción diferenciamos entre dos acciones:
- La acción declarativa de nulidad de la cláusula. Se trata de una acción imprescriptible.
- La acción de restitución de las cantidades indebidamente pagadas. Los Tribunales españoles abogan por declarar que el plazo es de 5 años en virtud de la acción personal desde el momento en que se abonaron los gastos de formalización del préstamo hipotecario, aunque sigue siendo una cuestión controvertida y está pendiente de resolverse por el TS y el TJUE cuando debe empezar a contar el plazo.
Además, consideramos conveniente reclamar de forma extrajudicial a la entidad bancaria, porque a través de dicha reclamación se interrumpe el plazo de prescripción y en caso de que el banco no esté dispuesto a intentar llegar a un acuerdo extrajudicial deberá hacer frente al pago de las costas procesales del proceso judicial que se inicie después.
En conclusión, sabiendo qué partidas de los gastos de formalización del préstamo hipotecario pueden reclamarse y cuál es el plazo del que se dispone para ello, desde Cantó Abogados recomendamos que se pongan en contacto con nuestro despacho para asegurar que podrá recuperar su dinero.